Relance logement 2026 : le dispositif Jeanbrun expliqué aux propriétaires bailleurs

Mis à jour le 24 septembre 2026 – Par Mickael Gauduchon, Cabinet Immobilier Gauduchon – Orpi, expert en transaction et investissement immobilier à La Rochelle

L'essentiel en 30 secondes : Relance logement 2026, couramment appelé dispositif Jeanbrun ou statut fiscal du bailleur privé, permet à un particulier d'amortir une partie du prix d'un logement loué nu, sous conditions, avec des taux compris entre 3 % et 5,5 % par an. Le LMNP n'est pas supprimé en 2026 : son régime réel et l'amortissement sont maintenus. En revanche, la fiscalité de la revente est moins favorable depuis 2025.

À retenir : le dispositif Jeanbrun peut rendre la location nue plus attractive, mais il impose neuf ans de location, des plafonds de loyers et de ressources, et ne concerne actuellement que certains logements en immeuble collectif. Il faut donc comparer le nu et le meublé sur l'ensemble de la durée du projet, revente comprise.

Sommaire

1. Relance logement 2026 : de quoi parle-t-on ?

2. Comment fonctionne le statut du bailleur privé ?

3. Quels sont les taux et plafonds d'amortissement ?

4. Quelles conditions faut-il respecter ?

5. Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?

6. Location nue ou LMNP : que choisir ?

7. Exemple chiffré d'un investissement à La Rochelle

8. Notre avis sur Relance logement à La Rochelle

9. Questions fréquentes

Relance logement 2026 : de quoi parle-t-on ?

Relance logement est le nom officiel retenu par le Gouvernement pour présenter le nouveau dispositif fiscal destiné à encourager l'investissement locatif privé. Il est également appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre chargé du Logement, ou statut fiscal du bailleur privé.

Le mécanisme a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, adoptée sous le gouvernement de Sébastien Lecornu et publiée au Journal officiel le 20 février 2026. L'expression « loi Lecornu 2026 », parfois employée dans les recherches en ligne, n'est donc pas le nom juridique du dispositif.

Pour les propriétaires bailleurs, cette loi apporte surtout deux informations importantes :

• elle crée, par son article 47, un mécanisme d'amortissement pour certains logements loués nus : Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun ou statut fiscal du bailleur privé ;

• elle ne met pas fin au LMNP, malgré les rumeurs et les amendements discutés lors des débats budgétaires.

Il ne faut donc pas opposer une prétendue « fin du LMNP » à l'arrivée du statut du bailleur privé. En 2026, les deux régimes coexistent, mais ils ne répondent ni aux mêmes projets ni aux mêmes contraintes.

Comment fonctionne le statut du bailleur privé ?

Jusqu'à présent, l'amortissement du logement constituait l'un des grands avantages du régime réel en location meublée. Le dispositif Jeanbrun ouvre désormais un mécanisme comparable à certains investissements en location nue, imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le propriétaire peut déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition de ses revenus fonciers. Le terrain n'étant pas amortissable, sa valeur est fixée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais. La base amortissable correspond donc, en principe, à 80 % de ce prix.

Les autres charges déductibles au régime réel restent prises en compte : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances et certains travaux. Le dispositif peut ainsi diminuer le revenu foncier imposable et, selon la situation du foyer, générer un déficit foncier imputable dans les limites de droit commun.

Les acquisitions éligibles doivent intervenir du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire français, y compris à La Rochelle et en Charente-Maritime : il n'existe pas de zonage d'éligibilité comparable à celui de l'ancien Pinel. En revanche, la zone géographique reste utile pour déterminer les plafonds de loyers et de ressources.

Quels sont les taux et plafonds d'amortissement ?

Le taux dépend à la fois du type de logement et du niveau de loyer choisi.

* Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque les conditions légales tenant à la part des revenus locatifs sociaux ou très sociaux sont remplies.

Dans l'ancien, le simple fait de prévoir quelques travaux d'embellissement ne suffit pas. Les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et satisfaire les critères légaux de réhabilitation. Le projet doit donc être vérifié avant la signature, devis et performance énergétique à l'appui.

Quelles conditions faut-il respecter ?

Le bénéfice de Relance logement suppose notamment de respecter les conditions suivantes :

• louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire ;

• s'engager à louer pendant au moins neuf ans ;

• respecter un plafond de loyer intermédiaire, social ou très social ;

• choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds applicables ;

• ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ou à un proche exclu par le dispositif ;

• acquérir un logement neuf ou en VEFA situé dans un bâtiment d'habitation collectif, ou un logement ancien collectif répondant aux conditions de travaux ;

• relever du régime réel d'imposition des revenus fonciers et accomplir les formalités fiscales requises.

En cas de vente anticipée ou de non-respect des engagements, l'avantage fiscal peut être repris. Les amortissements pratiqués ont également une incidence sur le calcul de la plus-value lors de la revente. L'économie annuelle ne doit donc jamais être étudiée sans simuler la sortie.

Point de vigilance au 24 septembre 2026 : un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement est encore discuté au Parlement et pourrait assouplir ou modifier certaines conditions. Une vérification au jour de l'acquisition reste indispensable.

Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?

Non, le LMNP n'est pas supprimé en 2026. La location meublée non professionnelle reste accessible et le régime réel permet toujours de déduire les charges ainsi que l'amortissement du logement et du mobilier.

Quelques nuances sont toutefois essentielles :

• l'amortissement LMNP est limité par le résultat locatif : il ne peut pas, à lui seul, créer un déficit fiscal ;

• les déficits LMNP provenant des charges sont reportables pendant dix ans sur les revenus de même nature ;

• les amortissements non utilisés sont, en principe, reportables sans limitation de durée tant que l'activité se poursuit ;

• depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont généralement réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sous réserve de certaines exceptions concernant notamment des résidences services.

La fin du LMNP est donc une formule trompeuse. Il s'agit plutôt d'un rééquilibrage : l'avantage fiscal demeure pendant la détention, mais une partie peut être rattrapée à la sortie.

Et pour les meublés de tourisme ?

La location meublée de longue durée et le meublé de tourisme ne doivent pas être confondus. Pour les recettes perçues en 2026, le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés est limité à 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Au-delà, le régime réel s'applique en principe.

À La Rochelle, une location touristique peut en outre nécessiter une déclaration et, selon le logement et la situation du propriétaire, une autorisation de changement d'usage. Une bonne opération sur Excel peut donc devenir une mauvaise opération si la réglementation locale a été oubliée.

Enfin, la hausse à 18,6 % de certains prélèvements sociaux en 2026 concerne des revenus de placement et ne doit pas être appliquée indistinctement aux revenus fonciers ou aux plus-values immobilières, qui restent en principe soumis au taux de 17,2 %.

Location nue ou LMNP : que choisir en 2026 ?

Le choix ne doit pas être fait à partir du seul montant d'impôt économisé la première année. À La Rochelle, il faut aussi intégrer le prix d'achat, le loyer réellement supportable par le marché, la vacance, les charges de copropriété, la réglementation des meublés, le financement et la valeur probable de revente.

Exemple chiffré d'un investissement à La Rochelle

Prenons un T2 neuf acheté 200 000 € à La Rochelle, loué nu dans la catégorie intermédiaire, par un investisseur soumis à une tranche marginale d'imposition de 30 %.

• Prix d'acquisition net de frais retenu pour l'exemple : 200 000 €

• Part du foncier non amortissable : 20 %, soit 40 000 €

• Base amortissable : 200 000 € × 80 % = 160 000 €

• Taux d'amortissement dans le neuf intermédiaire : 3,5 %

• Déduction annuelle : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 €

• Plafond annuel : 8 000 €, donc la déduction théorique est intégralement utilisable

Si l'investisseur dispose d'un revenu foncier positif suffisant pour absorber cette déduction, l'économie fiscale théorique maximale est la suivante :

5 600 € × (30 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) = environ 2 643 € par an.

Sur neuf ans, cela représente jusqu'à 23 787 € d'économie théorique, avant prise en compte des autres charges, des variations de revenus, des plafonds, de la situation fiscale du foyer et de la fiscalité à la revente.

Cet exemple est volontairement simplifié. Si l'amortissement contribue à créer un déficit foncier, le calendrier et le montant réel de l'économie peuvent différer. Il faut également vérifier que le loyer plafonné reste cohérent avec le prix d'achat : un avantage fiscal ne transforme pas un rendement médiocre en bon investissement.

Notre avis sur Relance logement à La Rochelle

Le statut fiscal du bailleur privé constitue une évolution favorable pour la location nue de longue durée. Il remet sur la table un produit devenu difficile à équilibrer après la hausse des prix immobiliers, des taux d'intérêt et des charges.

À La Rochelle, son intérêt dépendra toutefois fortement du rapport entre le prix d'acquisition et le loyer plafonné. Sur un logement neuf très cher au mètre carré, l'amortissement peut améliorer la fiscalité sans suffire à créer un rendement convaincant. Dans l'ancien, la contrainte de travaux d'au moins 30 % réserve le dispositif à de véritables opérations de réhabilitation.

Notre conseil est simple : comparez au minimum trois scénarios — location nue classique, Relance logement et LMNP au réel — sur neuf ans, puis ajoutez une hypothèse de revente. Le meilleur régime fiscal n'est pas forcément le meilleur projet immobilier.

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FAQ – Relance logement 2026, dispositif Jeanbrun et LMNP

Relance logement et dispositif Jeanbrun désignent-ils la même chose ?

Oui. Relance logement est le nom officiel utilisé par le Gouvernement. « Dispositif Jeanbrun » et « statut fiscal du bailleur privé » sont les autres appellations couramment employées pour désigner le même mécanisme d'amortissement en location nue.

Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?

Non. Le LMNP et son régime réel sont maintenus. L'amortissement reste possible, mais il est généralement réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente depuis le 15 février 2025.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun ou statut fiscal du bailleur privé, permet d'amortir une partie du prix d'un logement loué nu sous conditions. Les taux vont de 3 % à 5,5 % par an.

Jusqu'à quand peut-on bénéficier de Relance logement ?

Dans sa rédaction en vigueur au 24 septembre 2026, le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il à La Rochelle ?

Oui. Il est ouvert sur tout le territoire français. Les plafonds de loyer et de ressources applicables dépendent cependant de la zone dans laquelle se situe le logement.

Une maison individuelle est-elle éligible ?

Pas dans le texte actuellement en vigueur : le logement doit se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif. Un projet de loi en discussion au 24 septembre 2026 prévoit toutefois des assouplissements ; il faut vérifier le texte applicable au moment de l'achat.

Peut-on bénéficier du dispositif dans l'ancien ?

Oui, si le logement se situe dans un immeuble collectif et répond aux conditions de travaux ou de réhabilitation prévues par la loi. Les travaux d'amélioration doivent notamment représenter au moins 30 % du prix d'acquisition.

Quel est le plafond annuel d'amortissement ?

Le plafond de base est de 8 000 € par foyer fiscal. Il peut être porté à 10 000 € en location sociale ou à 12 000 € en location très sociale lorsque les conditions légales de majoration sont remplies.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Le dispositif interdit certaines locations à un membre du foyer fiscal ou à un proche. La situation familiale du locataire doit donc être vérifiée avant de signer le bail.

Le dispositif Jeanbrun est-il toujours plus intéressant que le LMNP ?

Non. Le résultat dépend du prix du bien, du loyer, du financement, de la tranche d'imposition, des charges, de la durée de détention et du scénario de revente. Une simulation personnalisée est indispensable.

Sources officielles

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2026/2/19/2026-103/jo/article_47

• Ministère de l'Économie – Relance logement : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/investir-dans-limmobilier/investissement-locatif-ce-quil-faut-savoir-sur-le-nouveau-dispositif-relance-logement

• Service-Public – Relance logement / Jeanbrun : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F39735

• Impots.gouv.fr – Plus-value d'un bien donné en location meublée : https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-donne-en-location-meublee-comment-se-calcule-la

• Service-Public – Revenus d'une location meublée : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744

• Ville de La Rochelle – Meublés de tourisme : https://www.larochelle.fr/vie-quotidienne/habitat-espace-public/declarer-une-location-touristique